Dans son dernier Observatoire du financement des biens immobiliers, Crédit Logement révèle le retour des secundo-accédants sur le marché résidentiel. Le phénomène nous fait voir le verre à moitié plein car, si les Français restent réticents à souscrire un crédit immobilier dans cette période, le marché ne tombe pas dans l’immobilisme.

En effet, ce sont les statistiques qui montrent la sortie de l’invisibilité de cette catégorie de vendeurs et d’acquéreurs. Le mouvement est illustré par le nombre de prêts relais souscrits par les propriétaires souhaitant vendre leur bien pour en racheter un autre.

La croissance des revenus a contribué à faciliter l’accession à la propriété. Les propriétaires assument plus aisément le double rôle de vendeurs et acquéreurs grâce à une situation financière meilleure. Sur le marché du neuf, 17,1% des acquéreurs avaient au second semestre 2010 un salaire supérieur à cinq smic (le smic 2010 est de 8,86 euros par heure). Dans la même période de l’an dernier, le pourcentage était de 17,1%. Dans l’ancien, le même remous: 14,4% des acheteurs gagnent actuellement l’équivalent de quatre à cinq smic contre 14% en 2009.

Tel que signalé par les spécialistes, le mouvement a aussi une explication socio-professionnelle. On observe une progression dans l’ancien, où la part des cadres et des professions libérales est de 49,3% contre 48,3% en 2008. On prend note aussi que les plus de 35 ans qui achètent des logements sont passés de 47,7% en 2009 à 50,7% en 2010.

Le dégel total du marché reste quand-même improbable. La hausse des prix de 140% depuis 1990 contre une croissance des salaires de seulement 45%, a abouti à la stagnation. Le milieu macroéconomique instable décourage aussi la relance en force du crédit immobilier et des transactions sur le marché immobilier.

Attentisme et frilosité: ce sont les mots-clés qui caractérisent les Français quant à leur intérêt pour les crédits immobiliers en 2010.

Selon une étude réalisée par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la valeur des emprunts immobiliers a progressé cette année de 17% par rapport à 2009, mais est resté inférieur au niveau de 2008, l’année qui a marqué le début de la crise économique. Ainsi, on estime qu’à la fin de 2010, le montant des crédits immobiliers accordés à la population s’élèverait à 140 milliards d’euros, contre 141,19 milliards en 2008, alors qu’en 2007 il avait atteint 170,23 milliards d’euros.

La reprise d’emprunts est certes conditionnée par l’éloignement du spectre du chômage et la croissance du pouvoir d’achat.

Parmi les banques, la lutte est acerbe, à cause de la stagnation du nombre de clients qui souscrivent des crédits immobiliers. Les taux ont baissé à un niveau historique, mais cela n’a pas convaincu les gens à se faire financer pour une acquisition immobilière dans cette période trouble.

En juin, les taux n’ont pas franchi la barre de 4%, un seuil qu’on était heureux de trouver en 2008, en tant qu’emprunteur.

Selon le courtier en ligne Empruntis, le marché du crédit immobilier est déterminé par « des taux d’intérêt qui se stabilisent, diminuent ou augmentent selon les durées et les régions ». A présent, les emprunteurs ont l’occasion de souscrire un crédit immobilier à un taux fixe moyen de 3,45% sur 15 ans et de 3,65% sur 20 ans.

La flambée des prix dans l’immobilier est une autre raison qui diminue l’appétit des Français pour de telles acquisitions. De plus, l’offre de logements neufs n’est pas à son meilleur à ce moment. Entre juin 2009 et mai 2010, le nombre de mises en chantier a été d’environ 300.000, contre 500.000, l’objectif du gouvernement par an.

A côté de la pénurie dans le marché du neuf, la limitation de l’aide à l’accession à la propriété, dans un projet qui est actuellement en cours, aura sans doute une influence dans les décisions des Français.

La réforme de l’accession à la propriété devrait être opérationnelle à partir du 1er janvier 2011, occasion de décharger le budget d’une dépense publique d’un milliard et demi d’euros.

Les aides pour l’accession à la propriété sont considérées assez coûteuses à présent, totalisant 7 milliards d’euros par an: 3 milliards pour la déduction de l’impôt des intérêts d’emprunt immobilier; 1,8 milliard pour l’épargne logement; 1 milliard pour le prêt à taux zéro; 1 milliard pour les aides personnelles.

Or, l’épargne d’un milliard et demi qu’on ferait avec la réforme, correspondrait en même temps à un mécanisme de soutien « affiné », selon le secrétaire d’Etat au Logement, M. Benoist Apparu.

Selon M. Apparu, les dispositifs actuels « renforcent les déséquilibres entre zones tendues et non tendues ».

« Pour répondre à la crise du logement, il nous faut donc à la fois resolvabiliser les ménages et construire là où sont les besoins. Il faut arrêter de penser en moyenne nationale et affiner notre analyse en territorialisant ».

Selon le principe « mieux avec moins », le secrétaire d’Etat vise à recentrer les dispositifs d’aide pour l’accession à la propriété sur les produits vraiment efficaces et surtout dans le neuf et en zones tendues.

La conséquence de ce rétrécissement sera, en essence, la fusion de trois outils en un seul: le prêt à taux zéro (PTZ), le Pass foncier et la déductibilité des intérêts d’emprunt en cas d’achat de la résidence principale.

Les ménages ayant souscrit un crédit avant le 1er janvier 2011 ne seront pas, théoriquement, touchés. L’un des principaux objectifs du gouvernement est, d’ailleurs, de resolvabiliser les ménages et notamment ceux des classes moyennes.

L’immobilier d’entreprise revient à la hausse en Ile-de-France, selon les analyses d’Immostat. La progression a été enregistrée au deuxième trimestre de l’année en cours, avec un volume de 559.800 mètres carrés contre 445.000 dans la même période de l’an dernier. Dans l’ensemble, le volume des ventes et des locations a ainsi augmenté de 16,4% au premier semestre de 2010 par rapport au premier semestre de 2009.

Les investissements en immobilier d’entreprises ont atteint 1,36 milliard d’euros, se redressant du marasme de l’année passée (820 millions d’euros à la fin du deuxième trimestre 2009).

On ne doit pas pour autant se réjouir prématurément. Voilà le calcul de DTZ (Conseil international en immobilier d’entreprise): « vingt-et-une transactions supérieures à 5.000 mètres carrés ont été recensées au deuxième trimestre 2010 pour un volume de 190.000 mètres carrés de bureaux commercialisés, à comparer à quinze transactions pour 180.000 mètres carrés au premier trimestre. Le nombre de transactions est donc en très forte hausse mais la surface moyenne est aujourd’hui inférieure à 10.000 m². »

« L’heure n’est donc pas encore au retour des grands mouvements », avertit l’autorité. Il faut signaler aussi que le loyer facial des bureaux dans la région francilienne est en légère baisse, passant de 314 euros/m2/an au trimestre précédent à 304 euros/m2/an ce trimestre.

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